Logement dans la Manche

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Logement dans la Manche

La Manche compte 286 205 logements, dont 77,7 % sont des résidences principales et 14,4 % des résidences secondaires [1] (en 2009, on compte 278 200 logements, dont 78,3 % de résidences principales et 14,9 % de résidences secondaires [2]). La part des logements vacants est de 7,8 % [1] (6,8 % en 2009 [2]). Près des deux tiers des ménages (62,4 %) sont propriétaires de leur logement [1] (61,8 % en 2009 [2]).

Parc immobilier

Caractéristique du patrimoine bâti

L’habitat dispersé est traditionnellement de règle. Il illustre la variété des matériaux disponibles dans le sous-sol (schistes, grès, poudingue, granite, calcaire). Les constructions en terre s’identifient au secteur des marais du Cotentin, mais le torchis est encore assez répandu comme matériau de construction pour les bâtiments agricoles[3].

Le département possède un patrimoine bâti riche qui mérite d’être protégé et mis en valeur. Humidité et manque d’entretien affectent les églises paroissiales et les manoirs. Quelques-uns de ces édifices représentent un patrimoine de tout premier ordre qu’il faudrait rendre plus accessible à la visite. Les sites abbatiaux les plus connus (Mont-Saint-Michel, La Lucerne, Hambye) ont un rayonnement bien au-delà du département[3].

Deux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ont été créées dans le cadre de la loi de 1983[3] :

  • à Granville (arrêté du 22 décembre 1986) pour sauvegarder un quartier ancien (la rue aux Corsaires et la Haute Ville),
  • à Coutances (arrêté du 21 juin 1990) pour couvrir l’ancien site inscrit urbain.

Haut lieu du débarquement des forces alliées en 1944, le département de la Manche fut l’un de ceux qui payèrent le plus lourd tribut à la libération du pays. Cent douze communes furent gravement sinistrées et de nombreuses localités rurales ne pouvaient retrouver la vie sans subir des transformations souvent radicales, pouvant heurter sentimentalement ceux qui avaient déjà tant souffert[3]. Suite aux combats de la Libération en 1944, on compte [4] :

  • bâtiments partiellement détruits : 11 300 (15 200 logements),
  • exploitations agricoles sinistrées : 44 000,
  • commerces et industries sinistrés : 42 000,
  • bâtiments publics sinistrés : 1 200.

Meurtries, les villes reconstruites recherchent encore leur identité et la rénovation de leur image passe par celle des espaces publics et de l’architecture. Les projets urbains réussis à La Haye-du-Puits, Coutances et Saint-Lô notamment témoignent de cet effort [3].

Description du parc

En 2015, la Manche compte 293 265 logements, dont 225 674 résidences principales (77 %), 42 824 résidences secondaires (14,6 %) et 24 767 logements vacants (8,4 %) [5].

En 1999, la Manche compte 245 269 logements, soit 33,6 % du parc de Basse-Normandie pour 33,8 % de la population régionale. Les résidences principales représentent 79,4 % de ce chiffre, les résidences secondaires 14,6 %, les logements vacants couvrant le reste [4]. L’habitat est largement individuel, avec une proportion nettement plus forte dans la Manche (78 %) qu’en Basse-Normandie (71 %) ou qu’en France (56 %) [6], et habité à 57,8 % par leurs propriétaires (55,7 % en Basse-Normandie, 54,7 % en France), marque d’une tradition départementale d’accession. Concernant le statut de locataire, 21 % sont dans le secteur locatif privé et 17 % dans le secteur locatif social [7].

Quant à la répartition territoriale, le pays du Cotentin regroupe 39,4 % du parc pour 42,4 % de la population départementale, le Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel 30,5 % du parc pour 28 % de la population, le Pays saint-lois 14,1 % du parc pour 15,9% de la population et le Pays de Coutances 16 % du parc pour 13,7% de la population [4].

Depuis la fin des années soixante, le parc total de logements a progressé, gagnant plus de 79 000 unités entre 1968 et 1999. Mais il augmente à un rythme moins élevé depuis 1990. En effet, entre 1990 et 1999, il n’a augmenté que de 0,8 % par an (17 800 logements soit en moyenne 1 800 logements supplémentaires par an) ; contre 1,2 % par an durant la période intercensitaire précédente (21 500 logements soit 2 400 logements par an) ; et contre 1,6 % par an entre 1975 et 1982 (23 300 logements soit 3 000 logements par an) [8].

Une analyse plus fine montre qu'après avoir stagné, la part de la vacance a diminué dans la décennie 1990 (- 6 %), que la part des résidences secondaires dans le parc total s’accroît régulièrement (+ 12 % entre 1990 et 1999) et que la part des résidences principales a sensiblement diminué jusqu’en 1982 avant de tendre à une stabilisation[8].

La Manche, département relativement rural possède donc un parc plus âgé que la moyenne française (30 % du parc existant est antérieur à 1915 dans la Manche contre 23 % pour l’ensemble de la France métropolitaine) mais plus jeune que celui d’un département rural traditionnel du fait du renouvellement du parc après 1944, de l’attraction du littoral et des programmes « logement » qui ont accompagné les deux grands chantiers du Nord-Corentin [9].

Si on analyse le taux de progression annuel du parc, on constate que la période des années 1975 - 1981 a connu une forte progression du nombre de constructions : on a construit le double par rapport à la période de la Reconstruction [9].

On a retrouvé dans les années 1990 un taux de progression annuel proche de celui de la Reconstruction. Le parc de cette décennie représente lui 9 % du parc total, proche de celui de la France métropolitaine qui est de 10 %[9].

La Manche possède des taux importants de résidences principales à 4 pièces (28 %) et à 5 pièces et plus (38 %) alors que les taux de résidences principales avec un faible nombre de pièces sont inférieurs aux moyennes régionales et nationales. Deux tiers des résidences principales comptent plus de 4 pièces. Ce constat peut être mis en relation avec le fait que, dans la Manche, les résidences principales sont majoritairement de type individuel : la superficie des maisons étant plus élevée que celle des appartements. On peut aussi l’expliquer par la taille des ménages. La proportion de ménages comptant 4 et 5 personnes est légèrement plus importante dans la Manche qu’au plan national [10].

La taille moyenne des ménages dans la Manche est de 2,4 personnes en 1999 ce qui coïncide avec la moyenne régionale et nationale. Durant les années 1990, le nombre de ménages a augmenté de plus de 8 % passant ainsi à près de 194 800 ménages. Ce sont les petits ménages (d’une ou deux personnes) qui ont augmenté alors que les ménages de grande taille (4 - 5 et 6 personnes et plus) ont diminué. On fait le même constat au niveau national. Il y a donc une augmentation du nombre de ménages ainsi qu’une diminution du nombre de personnes constituant ces ménages, du fait notamment à la décohabitation, au vieillissement de la population et à la moindre taille des familles[10]...

En 1999, la Manche compte environ 4 000 résidences principales sans confort sanitaire (sans baignoire, ni douche, ni WC intérieurs), et plus de 11 000 résidences principales manquent de confort (n'ayant soit pas de douche ou baignoire, soit pas de WC intérieur ou aucun des deux), c'est-à-dire près de 20 000 habitants soit 4 % de la population départementale pour 6 % des résidences principales. Les 150 500 résidences principales disposant d’un certain confort (c’est-à-dire avec baignoire ou douche, WC, et chauffage central) représentent 77 % des résidences principales et 78 % de la population de la Manche, taux inférieurs à ceux de la région (80 %) et de la France métropolitaine (82 %) [11].

Prix de l'immobilier

En 2013 et 2015, l'hebdomadaire Dimanche Ouest-France publie une enquête sur les prix de l'immobilier dans les villes de l'Ouest, réalisée avec le concours du réseau MeilleursAgents.com, avec pour les maisons, un prix moyen calculé pour une surface normalisée à 115 m² et pour les appartements un prix moyen au mètre carré [12]. Voici les chiffres concernant la Manche.

Maisons

2013 2015
Granville 242 305 € 235 275 €
Équeurdreville-Hainneville 187 680 € 172 730 €
Valognes 185 840 € 183 885 €
Cherbourg-Octeville 183 195 € 173 735 €
Tourlaville 182 965 € 170 545 €
La Glacerie 175 375 € 180 780 €
Avranches 159 965 € 168 590 €
Saint-Lô - 155 355 €

Appartements

2013 2015
Granville 2 133 € 2 277 €
Valognes 1 741 € 1 1892 €
Équeurdreville-Hainneville 1 639 € 1 413 €
Tourlaville 1 614 € 1 462 €
Cherbourg-Octeville 1 522 € 1 595 €
La Glacerie 1 450 € 1 377 €
Avranches 1 299 € 1 420 €
Saint-Lô - 1 170 €

En 2011, l'hebdomadaire Dimanche Ouest-France publie une enquête sur les prix de l'immobilier dans les villes de l'Ouest, réalisée avec le concours des Conseils généraux des notaires, portant sur les transactions validées en 2010, comparées à 2009 [13]. Voici les chiffres qui concernent la Manche.

Maisons anciennes

Prix moyen Variation
Valognes 180 626 € + 26,5 %
Granville 178 943 € -
Cherbourg-Octeville 172 490 € + 7,7 %
Équeurdreville-Hainneville 156 218 €  + 3,1 %
Tourlaville 152 294 € - 0,4 %
Avranches 142 790 €  - 10,1 %
La Glacerie 140 638 € - 10,2 %

Appartements anciens

Prix / m² Variation
Granville 2 196 € + 17,8 %
Cherbourg-Octeville 1 590 € - 3,7 %

Résidences secondaires

Prix moyen d'une maison en bord de mer
2010 2011 2014
Agon-Coutainville 241 508 € 188 325 € 165 000 €
Barneville-Carteret 247 290 € 197 215 € 132 000 €
Donville-les-Bains 238 714 € - -
Jullouville 209 911 € 245 312 € -
Granville 181 811 € 250 418 € 180 000 €
Pirou - - 120 000 €
Portbail 153 227 € 165 308 € -
Saint-Pair-sur-Mer 212 320 € - -
Saint-Vaast-la-Hougue 176 736 € 173 331 € -
Sources : Dimanche Ouest-France, 10 juillet 2011, 15 juillet 2012, 6 juillet 2014.

Une étude réalisée par des notaires, publiée en avril 2014, conclut à la baisse générale du prix de l'immobilier de bord de mer. La majorité des maisons secondaires acquises sur le littoral, de Deauville à Biarritz, l'ont été à des prix en replis. Dans la Manche, la tendance nationale est suivie à Barneville-Carteret, Portbail et Granville. En revanche, à Jullouville et à Beauvoir, les prix sont nettement en hausse [14].

Évolution du prix moyen d'une maison en bord de mer
Prix moyen (2013) Évolution sur 1 an Évolution sur 5 ans Évolution sur 10 ans
Beauvoir 140 000 € + 21,7 % + 22,3 % + 57,8 %
Barneville-Carteret 132 000 € - 14,8 % - 14,8 % + 57,4 %
Jullouville 240 000 € + 42 % + 29,7 % + 89,1 %
Granville 131 000 € - 31,1 % - 33,2 % + 15,9 %
Portbail 125 000 € + 16,3 % - 24,7 % nc

Selon le Comité régional du tourisme de Normandie, la Manche compte 41 798 résidences secondaires en 2016, soit 24 % de toute la région [15]. Cela représente 8,9 % de l'ensemble des logements manchois [15]. 10,5 % de ces résidences sont occupées par des étrangers [15].

Prix des locations

Prix au mètre carré

2011 2012 2013
Cherbourg-Octeville 8,50 € 8,30 € 8,50 €
Coutances 8,10 € 7,40 € -
Équeurdreville-Hainneville 8,30 € 8,70 € 8,80 €
Granville 9,80 € 9,30 € 8,40 €
Saint-Lô 8,40 € 8,20 € 7,40 €
Tourlaville - 9,00 € 9,00 €
Prix moyen 8,50 € - -
Prix moyens de janvier à août. 2011 : Ouest-France, 7 septembre 2011 ; 2012 : Dimanche Ouest-France, 18 novembre 2012 ; 2013 : Dimanche Ouest-France, 16 février 2014.

Prix relevés dans le privé par l'observatoire national Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux).

Habitat social

Le parc locatif social de la Manche est constitué de plus de 36 300 logements en 2005, ce qui représente le tiers du PLS bas-normand. Ce parc est réparti sur 202 communes (soit le 1/3 des communes départementales) [16].

Cependant, on constate une sur-représentation du parc locatif social individuel. En effet, le PLS individuel de la Manche représente 38 % de son parc social total, contre 33 % dans le Calvados et 27 % dans l'Orne. Le parc locatif social collectif de la Manche n'est véritablement présent que dans les principales villes du département[16].

La Manche compte six principaux organismes HLM sur son territoire. Mis à part sur le Nord-Cotentin où le parc est réparti entre plusieurs bailleurs sociaux, le reste du parc départemental appartient en majorité à un seul, l'OPD HLM de la Manche. Celui-ci représente à lui seul 45 % du parc locatif social du département avec plus de 16 400 logements. C'est le seul à être présent sur tous les bassins d'habitat mais il l'est principalement dans le Saint-Lois, puis l'Avranchin et le Cotentin. Il a le quasi-monopole dans les bassins saint-lois, avranchinais et mortainais. Son parc de logements est assez équitablement réparti entre l'habitat de type collectif (54 %) et celui de type individuel (46 %)[16].

Presqu'île Habitat (Office public d'HLM de la CUC avant juillet 2003) est le deuxième de par son parc. Il dispose d'un peu plus de 5 900 logements (soit 16 % du parc départemental), très majoritairement de type collectif, et uniquement réparti sur la Communauté urbaine de Cherbourg. Vient ensuite la Société anonyme HLM du Cotentin avec 5 000 logements, présente quasi-exclusivement dans le Cotentin avec toutefois de quelques logements dans le Coutançais. Son parc de logements est, quant à lui, au 3/4 constitué de logements de type individuel [16].

La SA HLM Les Cités cherbourgeoises et la SEMIAC (Société d'économie mixte immobilière de l'arrondissement de Cherbourg) se trouvent en 4e et 6e place avec respectivement 3 500 et 1 500 logements. Comme l'OPHLM de la CUC, leur parc HLM est implanté uniquement dans le Cotentin. En effet, la SA HLM Les Cités Cherbourgeoises a implanté son parc sur la CUC, Beaumont-Hague et Gonneville ; la SEMIAC uniquement à Cherbourg-Octeville. Ces deux organismes HLM ont un parc très majoritairement de type collectif (90 et 93 %) ce qui n'est pas étonnant puisqu'il est localisé en secteur urbain [16].

Ce n'est pas le cas de la SA HLM Coutances Granville qui est présente, avec près de 3 300 logements, dans tous les bassins d'habitat à l'exception du Mortainais. Mais elle n'est cependant pas implantée de manière homogène puisque près des 3/4 de son parc est localisé dans le Coutançais et le Granvillais [16].

Il existe également d'autres organismes HLM présents sur le département, mais ils ne représentent que 2 % du parc total. Il s'agit de la SA HLM Porte de l'Europe, présente dans le Saint-Lois, la SNI, la SAEM de Normandie, la SA HLM La Plaine normande, la SA HLM de l'Atlantique, la SA Normande d'HLM d'habitation, et la SA HLM Carpi, qui sont implantées quasi-exclusivement dans le Cotentin [16].

Prix à la location

Prix HLM / m² 2010
Cherbourg-Octeville 4,9 €
Coutances 5,1 € 
Granville 4,7 €
Saint-Lô 4,4 € 
Département 4,6 €
Prix HLM 50 m² 2010
Cherbourg-Octeville 245 €
Coutances 255 €
Granville 235 €
Saint-Lô 220 €
Département 230 €

Source: Dimanche Ouest-France, 6 novembre 2011.

Résidences secondaires

Le recensement général de la population du 8 mars 1999 réalisé par l'INSEE indique que 14,6 % des logements disponibles dans la Manche sont des résidences secondaires.

Communes ayant le plus grand nombre de résidences secondaires
Classement Commune Nombre
1 Agon-Coutainville 2 117
2 Jullouville 1 971 
3 Granville 1 905
4 Saint-Pair-sur-Mer 1 669 
5 Barneville-Carteret 1 640
6 Pirou 892
7 Bréhal 879 
8 Montmartin-sur-Mer 854
9 Hauteville-sur-Mer 831
10 Saint-Germain-sur-Ay 759
Classement Commune %
1 Saint-Jean-de-la-Rivière 81,65
2 Ravenoville 74,64 
3 Hauteville-sur-Mer 72,75
4 Anneville-sur-Mer 72,26 
5 Saint-Georges-de-la-Rivière 69,54
6 Bretteville-sur-Ay 65,20
7 Denneville 65,09 
8 Jullouville 63,50
9 Saint-Germain-sur-Ay 61,42
10 Quinéville 58,21
Source : Insee, chiffres au 1er janvier 2008

Notes et références

  1. 1,0 1,1 et 1,2 Chiffres Insee 2012.
  2. 2,0 2,1 et 2,2 Chiffres Insee, 2009.
  3. 3,0 3,1 3,2 3,3 et 3,4 « I-A-7 Le patrimoine bâti », Direction départementale des territoires et de la mer de la Manche, Service de l'analyse territoriale et du développement durable, unité veille études et prospective, s.d. I (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne).
  4. 4,0 4,1 et 4,2 « IV-A-1 La ventilation du parc » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  5. Insee, 2016.
  6. « IV-A-4 Le type d'habitation » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité» (lire en ligne), op. cit.
  7. «  IV-A-6 Le statut d'occupation » (lire en ligne), « Manche -carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  8. 8,0 et 8,1 « IV-A-2 L'évolution récente du parc » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  9. 9,0 9,1 et 9,2 « IV-A-3 L'âge du parc » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  10. 10,0 et 10,1 « IV-A-5 L'âge du parc » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  11. « IV-A-7 Des indicateurs de confort » (lire en ligne), « Manche - carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.
  12. Dimanche Ouest-France, 5 mai 2013 et 3 mai 2015.
  13. Pascale Le Garrec, « Les prix de l'immobilier dans 200 villes de l'Ouest », Dimanche Ouest-France, 24 avril 2011.
  14. Le Monde, 17 avril 2014 (lire en ligne).
  15. 15,0 15,1 et 15,2 Alexis Gotthold, « Ces communes où la population explose », La Presse de la Manche, 16 août 2017.
  16. 16,0 16,1 16,2 16,3 16,4 16,5 et 16,6 « IV-A-8 Le parc locatif social » (lire en ligne)', « Manche -carte d'identité » (lire en ligne), op. cit.